logement

ADEIC•logement

Étiquette : logement

Logement insalubre : comment le définir et y remédier ?

Le mal logement est une problématique qui toucherait 4,2 millions de personnes en France en 2024. L’insalubrité est une des situations caractérisant ce mal logement.

L’insalubrité, la non-décence, le péril bâtimentaire/l’insécurité des équipements communs, le local impropre à l’habitation sont des notions qui correspondent à des logements dont l’état de dégradation présente un danger, plus ou moins grave.

Il est important de bien caractériser l’état du logement afin d’utiliser la procédure adéquate pour faire cesser le désordre. Nous nous concentrerons dans cet article sur l’insalubrité du logement.

Qu’est-ce qu’un logement insalubre ?

Selon l’article L1331-22 du code de la santé publique, « Tout local, installation, bien immeuble ou groupe de locaux, d’installations ou de biens immeubles, vacant ou non, qui constitue, soit par lui-même, soit par les conditions dans lesquelles il est occupé, exploité ou utilisé, un danger ou risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes est insalubre ».
Succinctement, un logement est insalubre s’il présente un danger ou un risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes.

Par exemple, la mauvaise qualité ou dégradation des structures du bâtiment (murs, planchers, fondations) ; un défaut d’étanchéité, des équipements électriques défaillants/dangereux, la présence de plomb dans une quantité supérieure aux seuils autorisés, ou celle d’amiante, etc.

La présence d’humidité à un taux important dans le logement peut être la conséquence d’un défaut d’étanchéité et d’une aération défaillante. Cette humidité, et la présence de moisissures qui en découle, provoquent ou aggravent des maladies respiratoires.

 

Que faire en cas d’insalubrité constatée ?

  • La première démarche que doit faire le locataire qui occupe un logement insalubre est d’informer le propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception de l’état dégradé du logement, en précisant les défauts constatés dans le logement constituant l’insalubrité, les travaux à réaliser et leurs délais.
  • Sans réponse du propriétaire, le locataire doit alors se rapprocher soit du service communal d’hygiène et de santé de sa mairie soit en l’absence de ce service, de l’agence régionale de santé (ARS). A Paris, le service technique de l’habitat reçoit et instruit les signalements d’insalubrité, de sécurité, de péril dans les immeubles et les logements. Le signalement peut être fait en ligne.
  • Après ce signalement, une visite du logement aura lieu et son état sera évalué.  Une liste de critères permettra de caractériser l’état d’insalubrité du logement. La présence d’un danger imminent pour la santé ou la sécurité physique des personnes est aussi recherchée. Cela aboutira à l’établissement d’un rapport de situation.
  • Si le rapport de situation conclut que le logement n’est pas insalubre mais qu’il y a des manquements au règlement sanitaire départemental, le dossier est transmis au maire. Celui-ci sera chargé de faire réaliser les travaux de mise aux normes.
  • Si le rapport de situation conclut à l’insalubrité du logement, le préfet est saisi et il informe le propriétaire du logement des désordres. Une procédure contradictoire est mise en place avec le propriétaire qui exécutera les mesures de mise aux normes sauf en cas de danger imminent.
  • Le préfet prendra ensuite un arrêté d’insalubrité soit remédiable soit irrémédiable.
  • Cet arrêt est irrémédiable s’il n’y a pas de moyen technique pour remédier à l’état d’insalubrité ou si la mise aux normes est d’un coût plus important que la reconstruction du logement.
  • Cet arrêt est remédiable si des moyens techniques peuvent mettre fin à l’état d’insalubrité. Le propriétaire sera tenu de faire réaliser les travaux dans les délais indiqués dans l’arrêté. A défaut, le préfet peut ordonner l’exécution d’office des mesures. Le propriétaire peut être contraint de payer une astreinte. Il peut être condamné à une peine d’emprisonnement ou une amende.
  • L’arrêté d’insalubrité aura pour conséquence la suspension des loyers pendant la durée des travaux en cas d’insalubrité remédiable et sans limite de durée en cas d’insalubrité irrémédiable.

Si l’interdiction d’habiter le logement est provisoire, le locataire aura droit à un hébergement provisoire aux frais du propriétaire et si l’interdiction d’habiter le logement est définitive, le locataire doit se voir proposer des offres de relogement.

 

A savoir : si vous êtes locataire d’un logement social, vous pouvez également faire appel à nous, en collaboration avec la FLC (Fédération Logement Consommation), pour vous défendre auprès des bailleurs sociaux (voir notre article sur le sujet)

L’ ADEIC : 40 ans pour la défense, l’éducation et l’information du consommateur !

L’ Association pour la défense, l’éducation, et l’information du consommateur (ADEIC) fête en 2024 le 40e anniversaire de son agrément.

 

Créée en 1983 par la Fédération de l’Éducation Nationale (FEN) devenue l’Union Nationale des Syndicats Autonomes – Éducation (UNSA-Éducation) l’ ADEIC présente dans les organismes les plus importants dans le domaine de la consommation a été de tous les combats pour la défense du consommateur.

Aujourd’hui, dans un environnement global radicalement transformé et toujours en pleine mutation l’ADEIC reste pleinement mobilisée face à de nombreux défis: pression commerciale omniprésente et croissante, protection de la vie privée et des données personnelles, transition écologique, sécurité sanitaire, baisse du pouvoir d’achat…

L’ADEIC accompagne les consommateurs, notamment les plus fragiles dans leur vie quotidienne, tout en poursuivant son action politique auprès des pouvoirs publics et des élus.

A cet égard, le débat budgétaire actuel suscite des inquiétudes quant à la pérennité de certaines interventions publiques en faveur de la défense des consommateurs.

Comme elle le fait depuis l’origine, fidèle à ses valeurs, l’ADEIC conduit également des actions éducatives pour mettre à disposition de tous les publics dès le plus jeune âge,  des clés de compréhension sur les problématiques actuelles de la consommation.

L’ADEIC association solidaire se tient également depuis 2018 aux côtés des locataires de logements sociaux et les représente au Conseil d’Administration des bailleurs du logement social, dans plusieurs villes de France. En 2026, elle participera aux élections des comités logement sur l’ensemble du pays.

L’ADEIC forte de 40 000 adhérents est présente sur tout le territoire de métropole et d’outre-mer avec un réseau d’associations départementales.

Dans une démarche de proximité celles-ci animent des campagnes de sensibilisation et de prévention, organisent des permanences de conseils, règlent des litiges à l’amiable et soutiennent les adhérents dans leurs actions judiciaires.

L’ADEIC est une des organisations constitutives de l’Union laïque et citoyenne des consommateurs (ULCC) qui regroupe outre l’ADEIC, l’association Léo Lagrange pour la défense des consommateurs (ALLDC) et le Conseil national des associations familiales laïques (CNAFAL).

Dans cette union, l’ADEIC porte et partage des orientations politiques majeures pour développer un consumérisme prenant en compte les dimensions sociale et environnementale.

Contacts presse :

Patrice Bédouret, Président : 06 20 37 78 91

Julie Vanhille, Secrétaire générale : 06 03 62 33 90

L’Adéic au sein des comités logement : une action sociale indispensable pour la défense des locataires

Saviez-vous qu’en plus de ses activités de défense des consommateurs, l’Adéic était active auprès des locataires de logements sociaux ? Forte de ses listes et de bénévoles motivés, l’association défend les locataires les plus fragiles et cherche des solutions à l’amiable avec les principaux bailleurs sociaux.

Depuis 2018, l’Adéic se tient aux côtés des locataires de logements sociaux et les représente au Conseil d’Administration des bailleurs du logement social, dans plusieurs villes de France.

Auparavant, seules cinq associations siégeant au Conseil National de l’Habitat (Indecosa-CGT, CNL, AFOC, CGL et la FNAUT) disposaient de candidats pour les élections des représentants de locataires. En 2017, la loi « égalité et citoyenneté » oblige les associations locales à se mettre sous le chapeau d’une structure nationale. C’est pourquoi la FLC (Fédération Logement Consommation), basée à Anglet (64) a demandé à l’ADEIC de la représenter, pour participer aux élections du C.A de 2018. Ainsi est née la FLC-Adéic, qui représente aujourd’hui les locataires de logements sociaux auprès de 6 bailleurs des Pyrénées-Atlantiques.

En parallèle, l’Adéic s’est associée au Comité Logement des Flandres, devenu Comité Adéic des Flandres, et représente les locateurs auprès de 3 bailleurs dans le département du Nord, et elle s’est enfin associée à la jeune association de consommateurs La Clé, dans la région lyonnaise, en 2022, pour présenter des listes auprès de six bailleurs. C’est donc un peu partout en France que l’Adéic étend son activité de soutien auprès des groupements de locataires, et elle compte bien accroître sa présence en Ile-de-France aux prochaines élections de 2026.

Une médiation au plus près des locataires

La présence de l’Adéic dans le domaine du logement social n’est pas un hasard, mais correspond aux valeurs que nous défendons : en tant qu’association solidaire à l’écoute des plus vulnérables, nous nous attachons à répondre aux préoccupations des locataires qui nous sollicitent, en jouant le rôle d’intermédiaire et de médiateur auprès du bailleur.

Cathy Garcia, tête de liste du comité logement FLC-Adéic dans les Landes explique que pour elle, il s’agit avant tout d’écouter les locataires en difficulté, que ce soit pour des problèmes de voisinage, ou dans leurs rapports avec les bailleurs. Siégeant au C.A du conseil départemental des Landes, elle a ainsi défendu les locataires contre une augmentation abusive des loyers et a réussi à maintenir l’augmentation en dessous des 3% prévus. Selon ses mots, elle n’hésite pas à “taper du poing sur la table” lorsqu’elle est confrontée à une injustice.

Hélène Ruby, présidente déléguée du FLC-Adéic depuis fin 2022, abonde dans le même sens. Sensible aux injustices dont sont victimes les locataires dans les réponses données à leurs problèmes, elle prend l’exemple d’une locataire confrontée à de sérieux problèmes d’humidité, et à qui le bailleur a simplement conseillé d’aérer et de repeindre. A l’inverse de ces retours expéditifs, Hélène insiste sur l’importance de se déplacer auprès des locataires : “je préfère aller sur place, constater ce qu’il se passe, et ensuite écrire au bailleur” nous explique-t-elle.

Ce rapport basé sur la confiance et la proximité est au fondement de l’activité de l’Adéic au sein des comités logement. Et cette activité devrait s’accroître dans les prochaines années, car l’association cherche à étendre ses listes à d’autres régions de France, notamment en Ile-de-France, pour les prochaines élections de 2026.

Les nouvelles mesures applicables au logement à partir de janvier 2022

Crédit immobilier

Les conditions d’octroi d’un crédit immobilier pour les particuliers vont devenir plus contraignantes. Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a rendu, en ce sens, la décision le 29 septembre 2021 relative aux conditions d’attribution de crédits immobiliers.

Ces mesures consistent à plafonner le taux d’effort, c’est-à-dire la part des revenus consacrée au remboursement d’un crédit, à 35% assurance comprise. La durée d’endettement sera limitée à 27 ans, sauf dans le cas d’achat sur plan. Les banques disposent cependant d’une marge de dérogation à ces critères, fixée à 20% des crédits, principalement à l’attention des primo-accédants.

Vente immobilière

A partir de septembre 2022 tout propriétaire mettant en vente une maison ou un immeuble en monopropriété, d’étiquette F ou G devra obligatoirement faire réaliser un audit énergétique de son bien, en plus du diagnostic de performance énergétique (DPE). L’audit est plus complet que le DPE et il formule des recommandations de travaux à réaliser pour améliorer la performance du logement, avec une estimation du coût de ces travaux, mais aussi du gain énergétique en sortie. Il indique également les aides qu’il est possible de solliciter pour réaliser les travaux.

Gel des loyers dans les passoires thermiques

Afin d’inciter les propriétaires bailleurs à réaliser des travaux d’économie d’énergie, la loi climat et résilience a institué un gel des loyers dans les biens les plus énergivores à compter du 22 août 2022. Lorsqu’un bien sera classé F ou G en diagnostic de performance énergétique (DPE), son propriétaire ne pourra pas augmenter le loyer, que ce soit dans le cadre d’un renouvellement de bail (y compris par tacite reconduction) ou d’une nouvelle location. Le loyer devra être égal au précédent loyer pratiqué. Le bailleur ne pourra pas non plus réévaluer le loyer en cours de bail, sur la base de l’Indice de référence des loyers (IRL).

Location

Le dispositif Cosse, appelé aussi “Louer abordable”, deviendra plus avantageux pour les bailleurs. Pour rappel, ce mécanisme vise à inciter les propriétaires à baisser leurs loyers au niveau du parc social, en échange d’un coup de pouce fiscal. A partir de 2022, la réduction d’impôt sera largement boostée. Le gouvernement espère ainsi inciter les bailleurs à baisser leurs loyers à des prix inférieurs au marché locatif privé, en particulier dans les grandes villes.

Syndic de copropriété

A partir du 1er janvier 2022, pour pouvoir mieux comparer les offres des différents syndics de copropriété, le projet de contrat sera accompagné d’une fiche d’information sur le prix et les prestations proposées par le syndic.

Copropriété

A partir du 1er janvier 2022, le syndic sera désormais obligatoirement chargé d’informer les copropriétaires sur :

  • les règles locales en matière de tri des déchets
  • l’adresse, les horaires et les modalités d’accès des déchetteries dont dépend la copropriété.

Déclaration foncière

Une nouvelle possibilité est offerte aux contribuables de consulter l’ensemble de (leurs) biens bâtis sur le territoire ainsi que leurs caractéristiques (surface, nombre de pièces, numéro de lot…) grâce à un nouvel espace numérique, baptisé “gérer mes biens immobiliers” et consultable depuis son compte personnel sur impôts.gouv.fr. En 2022, l’outil évoluera pour permettre aux 34 millions d’usagers propriétaires de faire leurs déclarations foncières et de payer les taxes d’urbanisme directement en ligne.

Nouvelles normes environnementales pour les logements neufs

Le 1er janvier 2022 est entrée en vigueur la nouvelle réglementation construction « RE 2020 » (http://www.rt-batiment.fr/IMG/pdf/guide_re2020_dhup-cerema.pdf) pour les bâtiments d’habitation. Elle remplit un triple objectif :

  • Limiter l’impact carbone des nouvelles constructions,
  • Permettre de réduire les besoins en consommation énergétique des bâtiments, en fixant notamment des objectifs de performance minimum en termes d’isolation.
  • Résister à l’impact de forte chaleur tout en garantissant le confort des résidents.

Selon les professionnels ces nouvelles normes risquent d’entraîner des surcoûts de l’ordre de 6 à 13% pour les constructions de maisons neuves (hors prix du terrain) ; mais le gouvernement évalue plutôt ces surcoûts autour de 3%.

Urbanisme

Les demandes de permis de construire et de déclarations préalables de travaux se feront en ligne. La loi Elan oblige en effet les communes à être capables de réceptionner ces demandes dématérialisées. Pour connaître les modalités d’envoi, les particuliers devront toutefois s’informer auprès de leur mairie.

Baisse de la taxe d’habitation pour les plus aisés

La réforme de la taxe d’habitation entrera dans sa dernière ligne droite en 2022.

À l’automne prochain, les ménages encore assujettis à l’impôt local (à savoir 20% des ménages les plus aisés) verront leur impôt dégrevé de 65%.

En 2023, la taxe d’habitation disparaîtra définitivement pour l’ensemble des ménages.

Interdiction d’installer de nouveaux chauffages au fioul

La mesure s’appliquera à partir du 1er juillet 2022. Si vous êtes équipé d’un chauffage au fioul, vous pourrez toujours l’utiliser et le faire réparer. Mais, pour le remplacer, vous serez contraint de changer de mode de chauffage. Remplacer sa chaudière au fioul contre un autre équipement au gaz ou aux énergies renouvelables (pompe à chaleur, chaudière bois, etc.) permettrait d’économiser jusqu’à 50% sur sa facture d’énergie.

Rénovation

A compter du 1er janvier 2022, la plateforme « France Renov » (https://france-renov.gouv.fr/) remplace notamment le réseau des conseillers « FAIRE ». Ce service public de la performance énergétique de l’habitat (SPPEH) est la référence en matière de rénovation énergétique.

Il vise à accroître le nombre de projets de rénovation énergétique, et à encourager les rénovations performantes et globales.

Il assure l’information, le conseil et l’accompagnement des consommateurs souhaitant diminuer leur consommation énergétique.

Renforcement de l’éco prêt à taux zéro

L’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F19905) a été prolongé de deux ans, dans le cadre du projet de loi de finances pour 2022. De plus, son plafond passe dès le 1er janvier de 30.000 à 50.000 euros pour les rénovations globales, c’est-à-dire lorsque le propriétaire engagera un bouquet de travaux. Dans ce cas, la durée du prêt pourra même être allongée à 20 ans, contre 15 ans actuellement.

Hébergement d’urgence

Le gouvernement a annoncé une réforme de l’hébergement d’urgence.

En 2021, 200.000 places provisoires avaient été ouvertes pendant l’hiver, soit 40.000 de plus que l’année précédente. L’exécutif souhaite pérenniser ces lits destinés aux sans-abri au-delà des simples périodes de froid.