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Logement insalubre : comment le définir et y remédier ?

Le mal logement est une problématique qui toucherait 4,2 millions de personnes en France en 2024. L’insalubrité est une des situations caractérisant ce mal logement.

L’insalubrité, la non-décence, le péril bâtimentaire/l’insécurité des équipements communs, le local impropre à l’habitation sont des notions qui correspondent à des logements dont l’état de dégradation présente un danger, plus ou moins grave.

Il est important de bien caractériser l’état du logement afin d’utiliser la procédure adéquate pour faire cesser le désordre. Nous nous concentrerons dans cet article sur l’insalubrité du logement.

Qu’est-ce qu’un logement insalubre ?

Selon l’article L1331-22 du code de la santé publique, « Tout local, installation, bien immeuble ou groupe de locaux, d’installations ou de biens immeubles, vacant ou non, qui constitue, soit par lui-même, soit par les conditions dans lesquelles il est occupé, exploité ou utilisé, un danger ou risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes est insalubre ».
Succinctement, un logement est insalubre s’il présente un danger ou un risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes.

Par exemple, la mauvaise qualité ou dégradation des structures du bâtiment (murs, planchers, fondations) ; un défaut d’étanchéité, des équipements électriques défaillants/dangereux, la présence de plomb dans une quantité supérieure aux seuils autorisés, ou celle d’amiante, etc.

La présence d’humidité à un taux important dans le logement peut être la conséquence d’un défaut d’étanchéité et d’une aération défaillante. Cette humidité, et la présence de moisissures qui en découle, provoquent ou aggravent des maladies respiratoires.

 

Que faire en cas d’insalubrité constatée ?

  • La première démarche que doit faire le locataire qui occupe un logement insalubre est d’informer le propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception de l’état dégradé du logement, en précisant les défauts constatés dans le logement constituant l’insalubrité, les travaux à réaliser et leurs délais.
  • Sans réponse du propriétaire, le locataire doit alors se rapprocher soit du service communal d’hygiène et de santé de sa mairie soit en l’absence de ce service, de l’agence régionale de santé (ARS). A Paris, le service technique de l’habitat reçoit et instruit les signalements d’insalubrité, de sécurité, de péril dans les immeubles et les logements. Le signalement peut être fait en ligne.
  • Après ce signalement, une visite du logement aura lieu et son état sera évalué.  Une liste de critères permettra de caractériser l’état d’insalubrité du logement. La présence d’un danger imminent pour la santé ou la sécurité physique des personnes est aussi recherchée. Cela aboutira à l’établissement d’un rapport de situation.
  • Si le rapport de situation conclut que le logement n’est pas insalubre mais qu’il y a des manquements au règlement sanitaire départemental, le dossier est transmis au maire. Celui-ci sera chargé de faire réaliser les travaux de mise aux normes.
  • Si le rapport de situation conclut à l’insalubrité du logement, le préfet est saisi et il informe le propriétaire du logement des désordres. Une procédure contradictoire est mise en place avec le propriétaire qui exécutera les mesures de mise aux normes sauf en cas de danger imminent.
  • Le préfet prendra ensuite un arrêté d’insalubrité soit remédiable soit irrémédiable.
  • Cet arrêt est irrémédiable s’il n’y a pas de moyen technique pour remédier à l’état d’insalubrité ou si la mise aux normes est d’un coût plus important que la reconstruction du logement.
  • Cet arrêt est remédiable si des moyens techniques peuvent mettre fin à l’état d’insalubrité. Le propriétaire sera tenu de faire réaliser les travaux dans les délais indiqués dans l’arrêté. A défaut, le préfet peut ordonner l’exécution d’office des mesures. Le propriétaire peut être contraint de payer une astreinte. Il peut être condamné à une peine d’emprisonnement ou une amende.
  • L’arrêté d’insalubrité aura pour conséquence la suspension des loyers pendant la durée des travaux en cas d’insalubrité remédiable et sans limite de durée en cas d’insalubrité irrémédiable.

Si l’interdiction d’habiter le logement est provisoire, le locataire aura droit à un hébergement provisoire aux frais du propriétaire et si l’interdiction d’habiter le logement est définitive, le locataire doit se voir proposer des offres de relogement.

 

A savoir : si vous êtes locataire d’un logement social, vous pouvez également faire appel à nous, en collaboration avec la FLC (Fédération Logement Consommation), pour vous défendre auprès des bailleurs sociaux (voir notre article sur le sujet)

L’Adéic au sein des comités logement : une action sociale indispensable pour la défense des locataires

Saviez-vous qu’en plus de ses activités de défense des consommateurs, l’Adéic était active auprès des locataires de logements sociaux ? Forte de ses listes et de bénévoles motivés, l’association défend les locataires les plus fragiles et cherche des solutions à l’amiable avec les principaux bailleurs sociaux.

Depuis 2018, l’Adéic se tient aux côtés des locataires de logements sociaux et les représente au Conseil d’Administration des bailleurs du logement social, dans plusieurs villes de France.

Auparavant, seules cinq associations siégeant au Conseil National de l’Habitat (Indecosa-CGT, CNL, AFOC, CGL et la FNAUT) disposaient de candidats pour les élections des représentants de locataires. En 2017, la loi « égalité et citoyenneté » oblige les associations locales à se mettre sous le chapeau d’une structure nationale. C’est pourquoi la FLC (Fédération Logement Consommation), basée à Anglet (64) a demandé à l’ADEIC de la représenter, pour participer aux élections du C.A de 2018. Ainsi est née la FLC-Adéic, qui représente aujourd’hui les locataires de logements sociaux auprès de 6 bailleurs des Pyrénées-Atlantiques.

En parallèle, l’Adéic s’est associée au Comité Logement des Flandres, devenu Comité Adéic des Flandres, et représente les locateurs auprès de 3 bailleurs dans le département du Nord, et elle s’est enfin associée à la jeune association de consommateurs La Clé, dans la région lyonnaise, en 2022, pour présenter des listes auprès de six bailleurs. C’est donc un peu partout en France que l’Adéic étend son activité de soutien auprès des groupements de locataires, et elle compte bien accroître sa présence en Ile-de-France aux prochaines élections de 2026.

Une médiation au plus près des locataires

La présence de l’Adéic dans le domaine du logement social n’est pas un hasard, mais correspond aux valeurs que nous défendons : en tant qu’association solidaire à l’écoute des plus vulnérables, nous nous attachons à répondre aux préoccupations des locataires qui nous sollicitent, en jouant le rôle d’intermédiaire et de médiateur auprès du bailleur.

Cathy Garcia, tête de liste du comité logement FLC-Adéic dans les Landes explique que pour elle, il s’agit avant tout d’écouter les locataires en difficulté, que ce soit pour des problèmes de voisinage, ou dans leurs rapports avec les bailleurs. Siégeant au C.A du conseil départemental des Landes, elle a ainsi défendu les locataires contre une augmentation abusive des loyers et a réussi à maintenir l’augmentation en dessous des 3% prévus. Selon ses mots, elle n’hésite pas à “taper du poing sur la table” lorsqu’elle est confrontée à une injustice.

Hélène Ruby, présidente déléguée du FLC-Adéic depuis fin 2022, abonde dans le même sens. Sensible aux injustices dont sont victimes les locataires dans les réponses données à leurs problèmes, elle prend l’exemple d’une locataire confrontée à de sérieux problèmes d’humidité, et à qui le bailleur a simplement conseillé d’aérer et de repeindre. A l’inverse de ces retours expéditifs, Hélène insiste sur l’importance de se déplacer auprès des locataires : “je préfère aller sur place, constater ce qu’il se passe, et ensuite écrire au bailleur” nous explique-t-elle.

Ce rapport basé sur la confiance et la proximité est au fondement de l’activité de l’Adéic au sein des comités logement. Et cette activité devrait s’accroître dans les prochaines années, car l’association cherche à étendre ses listes à d’autres régions de France, notamment en Ile-de-France, pour les prochaines élections de 2026.